近期
博怡軒、翡翠灣花園等多個小區
公共收益分成的事兒
引發了業主的廣泛關注
“這筆公共收益，到底怎樣使用才合理？”
——這是許多業主都在問的問題
今天，我們就結合相關規定和實際情況
來好好聊一聊這件事兒
站在物業管理與社區治理行業角度，昆山部分小區（如博怡軒、翡翠灣花園）的公共收益分紅實踐，既體現了業主對共有資產收益權的重視，也暴露了當前公共收益管理中 “合規性邊界” 與 “長效治理” 的平衡問題。結合法規要求與實際案例，我們認為此類分紅需嚴格錨定合規底線，且在當前昆山公共收益規范化起步階段，不宜盲目推廣，應優先聚焦小區安全與宜居需求。 結合《蘇州市住宅區物業管理條例》《昆山市住宅區公共收益管理實施細則》等法規，當前部分小區的分紅實踐需警惕“合規性缺口”，核心在于“公共收益的用途優先級”不清晰： 1. 法規明確“分紅非首要用途”，補充維修資金是底線 根據《蘇州市住宅區物業管理條例》第五十四條，公共收益扣除合理支出后，“主要用于補充住宅專項維修資金，補充比例不低于50%”；《昆山市住宅區公共收益管理實施細則》第十八條進一步細化，合法用途僅包括“補充維修資金、維修養護共用設施、購買電梯保險”等6類，“直接現金分紅”未被列入法定優先選項。 這意味著，小區若未先完成“不低于50%公共收益補充維修資金”，或未覆蓋“房屋體檢、電梯維保”等必要支出，直接開展分紅，已觸碰法規“用途優先級”紅線。 2. 業委會決策需規避“越權風險” 《物業管理條例》第十九條明確“業主大會、業委會不得作出與物業管理無關的決定”。公共收益的核心功能是“保障小區共有設施長效運轉”，若業委會將其作為“拉攏人心”的工具，或未清晰核算“合理成本”與“剩余資金”，易引發“賬目不清、分配不均”風險——這不僅違背法規，更會為后續維修資金短缺、設施老化埋下隱患。 從昆山本地案例來看，公共收益的“使用方向”直接決定小區治理效果，合規與違規的差異尤為明顯： （一）正面案例：錨定“長效維護”的合規實踐 1．東方華庭小區：酬金制下的“優先維護”模式 作為酬金制管理小區，東方華庭未開展現金分紅，而是將公共收益“優先用于小區小修小補和基礎設備維護”。根據行業邏輯，酬金制小區的公共收益與物業費賬目分離、底數清晰，資金可精準覆蓋“電梯維保、綠化修復”等日常需求，既符合《昆山市住宅區公共收益管理實施細則》中“共用設施維修”的法定用途，也避免了“短期分紅”導致的長期維修資金缺口——這種模式雖無“現金反饋”，卻通過保障小區宜居性，實現了業主長遠利益。 2．杭州錢江時代公寓：規范管理反哺品質提升的示范模式 首先，小區組建由律師、會計、工程專家參與的業委會，聯合社區、物業完成共有資產全面盤點，明確每年公共收益約50萬元，全部錄入智慧物業平臺實現底數透明。其次，嚴格遵循“先補基金、再優品質”原則，通過業主大會表決將20%公共收益用于補充維修資金，2025年已劃轉105.5萬元至專戶，筑牢設施維護資金基礎。最后，剩余資金精準投向品質改善：實施老舊配套用房改造、下沉路面修復、南門景觀提升等工程，累計解決業主急難需求50余處。整個過程全程公開，每月線上更新收支明細、每季度線下公示，年度聘請第三方審計，完全符合“專戶存儲、規范支出、全程監督”的合規要求。 （二）反面案例：違規操作的治理隱患 1．某小區“162萬公共收益被卷走”：監管缺失的教訓 2023年昆山某小區原物業被解聘時，卷走162萬公共收益（含廣告費、停車費），雖最終追回100萬，但暴露了“無業委會監管”“賬目不透明”的行業痛點。該案例與分紅問題本質相通——若公共收益管理未形成“專戶存儲、政府監督、定期審計”的機制，即便不分紅，也可能出現“資金侵占”，而分紅則進一步放大了“底數不清”的風險。 結合各地在公共收益規范化管理初期的實踐經驗，針對普遍存在的“基礎數據不清、底數模糊”等問題，從行業長效治理角度，提出兩點建議： 1．資金用途優先聚焦“安全與宜居剛需” 公共收益的核心價值是“保障小區可持續運轉”，而非短期分紅。建議優先用于《昆山市住宅區公共收益管理實施細則》明確的“房屋體檢、電梯綜合保險、一梯通管、消防改造”等需求——例如昆山某小區用追回的公共收益更新兒童游樂設施、維修電梯，既符合法規，也直接提升業主生活安全與品質，比現金分紅更具長期價值。 2．強化“全流程監管”杜絕隱患 一是落實“專戶存儲”，所有公共收益需存入指定管理賬戶，禁止開通網銀等電子支付（按《昆山市住宅區公共收益管理實施細則》要求）；二是嚴格“公示審計”，每季度在“昆物通”公示收支明細，每年由第三方審計；三是打通“維權通道”，依托“物業融合法庭”（如昆山已設立），快速處理公共收益侵占、違規分紅等糾紛，保障業主合法權益。從行業長遠發展來看
公共收益的管理不是“分不分錢”的問題
而是“如何用對錢”的問題
只有錨定“合規底線”，聚焦“小區長效運轉”
才能讓公共收益真正成為“社區治理的潤滑劑”
而非“短期矛盾的導火索”
——這既是法規要求，更是業主長遠利益的核心保障
[ 此帖被昆山市物協在2025-10-21 16:14重新編輯 ]
